|
Valuación de Inmuebles "Un apoyo técnico especializado tanto para agentes inmobiliarios como para compradores y vendedores" Quienes desean comprar o vender bienes raíces procuran determinar el precio con la mayor exactitud. No obstante ello, en la generalidad de los casos se carece de los elementos de juicio necesarios para definir con bases técnicas o científicas el valor de un inmueble. Esto provoca reacciones de inseguridad que se expresan en la desconfianza del comprador con respecto a si está pagando el precio justo, y las dudas del vendedor con relación a si el valor acordado es el adecuado. Tales reacciones son explicables si partimos de las naturales expectativas por pagar lo menos posible por parte del comprador y cobrar lo máximo admisible por parte del vendedor. La actividad especializada de estimar los valores de intercambio de bienes en el mercado es conocida en forma común como tasación. Los vocablos tasación, valoración, avalúo, valorización y valuación son utilizados en nuestro idioma como sinónimos de acuerdo con los usos y costumbres de cada localidad. Tasación y Valuación En nuestro medio, las palabras tasación y valuación son aplicadas indistintamente cuando se desea establecer, en forma teórica o indirecta, el precio de un inmueble o de cualquier otro bien. Al hacerlo, se genera una confusión que trae una serie de inconvenientes, tanto para sus aplicaciones en materias económicas como para efectos prácticos en general. La tasación es el resultado del procedimiento de fijar oficialmente el precio máximo o mínimo de un bien. Por ello, cuando el Estado debe señalar el valor de un objeto para efectos oficiales, se hace una tasación de éste. El valor que se obtiene mediante una tasación es ajeno a las condiciones prevalecientes en el mercado para el intercambio de bienes y tiene carácter oficial sólo para aquellas aplicaciones que señala la ley. La valuación o valorización es el efecto de señalar o estimar el precio de una cosa, entendiéndose como precio la equivalencia de un bien en términos pecuniarios o de moneda. En este caso, al establecer como premisa la equivalencia en moneda de un bien, se entiende que la valuación tiene relación directa con el mercado en el que tal bien es objeto de oferta y demanda. A partir de los conceptos expuestos, es evidente que el ámbito de aplicación de la tasación es distinto del que corresponde a la valuación, siendo ambas actividades técnicas especializadas. Se utiliza el procedimiento de tasación cuando, por ejemplo, se desea establecer el monto de autoavalúo de un inmueble. Se requiere una valuación, cuando se necesita conocer su precio estimado de venta. La legislación nacional, y en particular las normas más modernas de la Superintendencia de Banca y Seguros y de la Contaduría de la Nación, han incorporado los conceptos expuestos adoptando el término valuación para fines relacionados con el mercado. Métodos de Valuación La valuación de un inmueble viene a ser un examen especial al que se somete un bien para estimar su valor en el mercado. Entre sus aplicaciones tenemos las operaciones de compraventa, la división y partición de herencias, la constitución de garantías hipotecarias, los contratos de arrendamiento financiero, la valorización de activos y otras. En todos los casos, su finalidad es establecer un valor que, a juicio de peritos experimentados, será el equivalente del bien en moneda en el mercado inmobiliario, en las condiciones prevalecientes al momento de la pericia, y en una situación libre de influencias externas en la oferta y la demanda. El carácter estimativo de la valuación es coherente con su naturaleza, ya que sólo puede establecerse el precio real y exacto de un objeto mediante la transacción efectiva entre el comprador y el vendedor. Los métodos para establecer el valor de un bien mediante una valuación varían de acuerdo con la finalidad de ésta. En nuestro medio son de uso genérico el método comparativo de mercado y el método de costos. Para explicar los alcances de ambos, vamos a analizar un ejemplo práctico. Con el fin de determinar el precio de venta, el propietario de una vivienda sumó el costo promedio de la construcción más el valor del terreno. Asimismo, tomó la precaución de agregar los costos estimados por servicios profesionales, suministros públicos, trámites y otros. Por último, estimó un porcentaje de descuento por la depreciación atribuible a los años de antigüedad de la casa y al desgaste por el uso normal. Al examinar sus sumas, nuestro amigo decidió hacer comparaciones. Así, comprobó que un vecino había vendido una vivienda similar a la suya a un precio inferior en 30% al que él determinó. Poniendo término a sus pesquisas, llegó a la conclusión de que las leyes de la aritmética no funcionan para el cálculo de precios en el mercado inmobiliario, llegando a afirmar que en este caso el total no es igual a la suma de las partes. La conclusión expuesta es válida si nos atenemos a la suma de los componentes materiales de un inmueble. Sin embargo, en términos de valor agregado, los resultados sí son explicables. Basta considerar que existe una porción no tangible que forma parte del precio y que puede llegar a ser gravitante en un sentido u otro. Se consideran como factores de valor agregado las características de utilización y densidad del suelo, las condiciones del entorno, la intensidad de uso y otros. De este modo, aunque dos terrenos puedan tener los mismos costos de urbanización por contar con idénticos servicios públicos, tendrá mayor valor agregado aquél en que se pueda construir un edificio comercial de varios pisos y no el apto para una vivienda de dos pisos. Asimismo, entre dos viviendas similares, tendrá mayor valor agregado la que se ubique en una zona con amplias y bien cuidadas áreas verdes, donde los vecinos provengan de un medio socioeconómico alto, que otra ubicada en un sector con condiciones divergentes. También se encontrarán diferencias entre el valor de un local comercial ubicado en una zona de alto tránsito vehicular y peatonal con elevado índice de ocupación del área, y otro situado en una zona de menor intensidad de uso. En términos de mercado inmobiliario, se considera que un predio tiene mayor valor comercial agregado en la medida que alcanza un precio más alto en comparación con otros de similares atributos materiales. Este concepto es fundamental en inversiones inmobiliarias, ya que establece las pautas para la mayor o menor rentabilidad de un proyecto. Pero no todo es ganancia. El valor comercial agregado de un inmueble también se pierde sin cambiar en nada las características materiales. Esto explica por qué los terrenos y edificaciones del Centro Histórico de Lima bajan de valor como consecuencia del deterioro urbano. También se entiende por qué, en situaciones como la actual recesión económica, la oferta abundante y el descenso en la demanda obligan a reducir los precios siguiendo las leyes básicas de la economía. En tales condiciones, de nada nos sirve sumar los costos de producción de un inmueble para determinar su precio, pues invariablemente se cometerán errores. Por ese motivo las leyes del mercado dieron al protagonista de nuestro ejemplo la frustrante evidencia de que su propiedad tiene un valor que en la actual coyuntura está muy por debajo del costo y de sus expectativas. Tenemos así definidos los dos métodos tradicionales de valuación. El método de costos está basado en los costos de producción de un inmueble, tal como se ha hecho en nuestro ejemplo. El método de mercado se basa en la comparación con los precios de venta de propiedades similares, tal como cuando el propietario compara con el precio de venta de la vivienda de su vecino. Lo expuesto nos lleva a la conclusión de que, para estimar valores de mercado, existe tan sólo una sencilla norma, que establece la comparación con los precios de bienes similares. Por ello, si se desea conocer a cuánto puede venderse un inmueble, el valuador realiza una apreciación comparativa en base a las ofertas disponibles para casos similares, tomadas como muestra. El valor así definido es la mejor aproximación a la convertibilidad en efectivo del bien valorizado. En conclusión, el método comparativo de mercado es, por excelencia, el más adecuado para estimar el valor de compraventa de una propiedad. Agentes Inmobiliarios y Valuadores La actividad del valuador es un apoyo técnico recomendable y necesario, tanto para agentes inmobiliarios como para compradores y vendedores. El valuador es un profesional especializado mediante estudios universitarios de postgrado, con los conocimientos adecuados para su labor refrendados por la experiencia. Las asociaciones profesionales que agrupan a los valuadores garantizan su nivel de competencia. En nuestro medio, la Sociedad Nacional de Valuación (SNV) y la Asociación de Peritos Valuadores (APEVAL) son instituciones gremiales que tienen la misión de velar por el correcto ejercicio de las actividades de sus asociados desde el punto de vista profesional y ético. El Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP), con más de un siglo de existencia y reconocimiento oficial, es además una corporación que vende sus servicios de valuación. El Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) es el órgano oficial encargado de fijar los valores arancelarios y dictar los reglamentos de tasación. Por otra parte, distinciones específicas como el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la Superintendencia de Banca y Seguros facultan a los inscritos para valorizar bienes ofrecidos en garantía ante las empresas bancarias. La valuación permite contar con un valor de referencia calculado mediante métodos científicos y en forma imparcial. Es de especial ayuda en los casos en que las expectativas de los propietarios impiden establecer un valor realista como base para la operación. Las expectativas son naturales, aunque inconvenientes, cuando se propone una operación de compraventa. Generalmente, los vendedores asocian su propiedad a consideraciones de carácter subjetivo que en términos de mercado no representan valor agregado. Tal es la situación de los propietarios de inmuebles ubicados en zonas que han experimentado un proceso de declive, y que se aferran al recuerdo del periodo de bonanza que vivieron asociando el precio a circunstancias pasadas. Asimismo, las referencias a operaciones hechas por vecinos o amigos en una coyuntura económica diferente de la actual distorsionan las proyecciones de quienes, deseando vender sus propiedades, fijan precios elevados. También son frecuentes requerimientos de liquidez que generan una relación entre el precio de venta y las necesidades del vendedor ajenas a las condiciones del mercado. Por parte de los compradores, otra gama de similares expectativas también se presenta como factor de distorsión. Las expectativas descritas, comprensibles en el ánimo de vendedores y compradores, exigen a los agentes inmobiliarios esfuerzos destinados al fracaso. Sin embargo, los costos de tal fracaso son asumidos en su mayor parte por los mismos propietarios. Cuanto mayor es la distorsión en los precios, mayor es el periodo de oferta en el mercado, mayor el desgaste del proceso y menor la factibilidad de venta. En términos económicos, esta distorsión genera importantes mermas. Con relación a las tasas de rentabilidad, cada año de retraso en una venta significa la pérdida del 6 al 10% del valor de una propiedad, y, en función de las tendencias descendentes del mercado, el mismo periodo de retraso representa un 15% adicional de depreciación. Así, queda demostrado que el retraso en una operación puede significar la pérdida del 25% del valor real de un inmueble. Indudablemente, el costo de las expectativas injustificadas es sumamente alto, aunque la mayoría de quienes optan por vender una propiedad no son conscientes de lo que están perdiendo hasta que es muy tarde para evitarlo. La participación del valuador para definir un precio de referencia otorga a vendedores y compradores la seguridad de negociar sobre la base de un valor equitativo y facilita a los agentes inmobiliarios la posibilidad de desempeñar sus servicios a partir de precios fundamentados que significan mayores posibilidades de venta. Como resultado, las operaciones se agilizan reduciendo el periodo de oferta y evitando la depreciación del bien. Arq.
Manuel Ferreyra Luque |
|
|
|
|
 |
 |
 |
|